ماده 54 قانون مالیاتهای مستقیم دچار تغییراتی شد و ماده 54 مکرر قانون مالیاتهای مستقیم اصلاحاتی را شامل شده است. تصویب دو فوریت طرح در جلسه علنی مجلس شورای اسلامی در روز ۲۱ تیر ۱۳۹۹ قانون 54 بر مالیات های مستقیم را تغییراتی دادند.
اجرای تبصره 1 ماده 54 قانون مالیات های مستقیم
نظر به ابهامات موجود و مطرح شده در خصوص نحوه اجرای تبصره 1 ماده 54 قانون مالیات های مستقیم و با عنایت به نظر و رای شورای عالی مالیاتی به استحضار می رساند:
در صورتی که مستاجر جزو مشمولان تبصره 9 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم باشد، اجاره پرداختی مستاجر ملاک تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره خواهد بود.
با عنایت به مراتب فوق حکم اجرای تبصره 1 ماده 54 قانون مالیات های مستقیم در مواردی که اجاره ملک به اشخاص موضوع تبصره 9 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم صرفاً در قالب اجاره پرداختی بوده و در مواردی که ملک به صورت رهن یا رهن و اجاره به اجاره واگذار می شود
همان طور که در بند 4 بخشنامه شماره 200/96/510 مورخ 96/4/7 تصریح شده است،در خصوص قراردادهای <رهن تصرف و رهن و اجاره> ( مشروط بر آن که اجاره پرداختی در قراردادهای کمتر از 80% ارقام مندرج در جدول املاک مشابه باشد) ، تعیین ارزش اجاری با رعایت صدر ماده 54 قانون بر اساس جدول املاک مشابه خواهد بود.
این موضوع در بخشنامه 200/99/46 مورخ 99/5/7 سازمان امورمالیاتی کشور ابلاغ شده است.
ماده 52 قانون مالیات های مستقیم
درآمد شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیت های مقرر در این قانون مشمول مالیات بردرآمد املاک خواهد بود
در ادامه به نکات مهم از فصل مالیات بر درآمد املاک میپردازیم:
همان گونه که اشاره شد درآمدی که شخص از اجاره املاک خود به دست می آورد مشمول مالیات طبق قانون مالیات های مستقیم است.
درآمد (ماخذ) مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار میشود به صورت نقدی و غیر نقدی است که 25% آن از این درآمد و ماخذ به دلیل وجود هزینه ها ، استهلاکات کسر میگردد.
در محاسبه مالیات بر درآمد اجاره موضوع ماده 52 قانون مالیات های مستقیم ، میبایست به شخصیت موجر توجه نمود.
بدین ترتیب که اگر موجر شخص حقوقی باشد مالیات بر درآمد اجاره به نرخ ماده 105 قانون مالیات های مستقیم و اگر حقیقی باشد به نرخ ماده 131 قانون مالیات های مستقیم خواهد بود.
ذکر این نکته خالی از لطف نیست که اگر مستاجر شخص حقیقی باشد هیچ تکلیفی نسبت به کسر و ایصال مالیات بر درآمد اجاره ماده 53 قانون مالیات های مستقیم نخواهد داشت.
مالیات بر درآمد اجاره هر ماه باید تا پایان ماه بعد به اداره امورمالیاتی نزدیکترین محل به آن ملک پرداخت شود.
اشخاصی که درآمدی از اجاره ملک کسب نموده اند میباست تا پایان تیر ماه سال بعد اظهارنامه مخصوص به آن را تسلیم و درآن درآمد سالانه،پرداختی های ماهانه بابت مالیات،معافیت های مربوطه را تکمیل کنند.
عدم تسلیم اظهارنامه املاک 10% مالیات قطعی جریمه در پی خواهد داشت که غیرقابل بخشودگی اس
ماده 54 قانون مالیاتهای مستقیم
علی‌رغم گذشت ۵ سال از تصویب قانون برای راه‌اندازی و تکمیل سامانه املاک و اسکان، هنوز اطلاعات سکونتگاهی (اعم از مالکیت و اجاره و غیره) برای اکثر خانوارهای کشور در سامانه فوق ثبت نشده است که عدم اشتراک‌گذاری اطلاعات توسط دستگاه‌های اجرایی یکی از علل این نقصان به شمار می‌رود و در نتیجه امکان سیاستگذاری را برای اعمال انواع ابزارهای تشویقی و تنبیهی نمی‌دهد. تکمیل این سامانه مستلزم وضع مشوق‌های لازم برای مشارکت آحاد جامعه و برقراری پیوند میان کدهای ملی و کدهای پستی است.
همچنین در خصوص مالیات بر خانه‌های خالی، نرخ پایین مالیات و ضعف سامانه فوق موجب اثربخش نبودن احکام قانونی موجد محسوب میشود و نرخ خانه‌های خالی در کشور ما به ویژه شهرهایی مانند تهران، بسیار بالاتر از متوسط جهانی است و بنا بر سرشماری سال ۱۳۹۵، تعداد واحدهای خالی در کشور بیش از دو میلیون واحد مسکونی بوده است. جهت رفع این دو کاستی در شرایط کنونی کشور که کاهش عرضه مسکن و افزایش سفته‌بازی موجب افزایش قیمت و فشار به خانواده‌های ایرانی شده است، طرح اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم ارائه میشود.
متن زیر جایگزین ماده ۵۴ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم میشود:
ماده ۵۴ مکرر
واحدهای مسکونی واقع در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون) خانه خالی شناسایی شوند چنانچه بیش از دوازده ماه از پایان عملیات ساخت (برای واحدهای نوساز) یا بیش از شش ماه از آخرین نقل و انتقال یا آخرین زمان سکونت (برای واحدهای غیرنوساز) گذشته باشد، در سال نخست مشمول مالیاتی به ازای هر ماه دو برابر ارزش اجاری ماهانه ملک میشود که این مالیات در سال‌های بعد ۵۰ درصد بیش از سال قبل خواهد بود. این مالیات از سال دوم اجرا، مشمول تمام شهرها خواهد شد.
تبصره ۱
تعیین ارزش اجاری ماهانه املاک براساس موضوع ماده ۵۴ این قانون صورت خواهد گرفت و سازمان امور مالیاتی مکلف است حداکثر سه ماه پس از تصویب این قانون و در سنوات آتی هر سال، ارزش اجاری املاک را به روزرسانی نماید. مالیات موضوع این ماده شامل هزینه‌ها و استهلاکات صدر ماده ۵۳ و معافیت‌های موضوع تبصره ۱۱ ماده ۵۳ این قانون نمی‌شود.
تبصره ۲
وزیر راه و شهرسازی مکلف است حداکثر یک ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، امکان برقراری پیوند میان کدملی اشخاص (یا کد شناسایی اتباع غیرایرانی) و کدپستی واحدهای مسکونی را در سامانه ملی املاک و اسکان به صورت خوداظهاری برای کلیه املاک (اعم از دارای سند رسمی، عادی و وکالتی) فراهم نماید.
کلیه اشخاص مکلف‌اند ظرف دو ماه، اطلاعات کدملی خود و کدپستی واحد مسکونی را (به همراه بارگذاری اسناد مثبته ملکی یا اجاری یا غیره) در سامانه وارد نمایند تا مشمول مالیات بر خانه خالی نشد. آن واحد مسکونی که سرپرست خانوار، کدملی افراد تحت تکلف خود را ذیل آن ابراز می‌کند، سکونتگاه اصلی خانوار به شمار می‌آید.
تبصره ۳
سرپرست خانوار به ازای همسر و هر فرد تحت تکفل بالای ۱۸ سال خود می‌تواند یک کدپستی دیگر نیز به عنوان سکونتگاه فرعی معرفی نماید که از مالیات موضوع این ماده معاف خواهد بود. برخورداری از معافیت منوط به ثبت اطلاعات در سامانه طی مهلت تبصره ۲ است.
تبصره ۴
واحدهای مسکونی که به حکم مراجع قانونی ذیربط امکان فروش یا اجاره را ندارند یا قابل سکونت نیستند، تا زمان اعلام حل و فصل دعاوی یا قابل سکونت شدن، مشمول مالیات موضوع این ماده نمی‌شوند.
تبصره ۵
در خصوص املاک مسکونی مشاع حسب مورد میزان سهم‌الشرکه، مالکان مشمول مالیات موضوع این ماده خواهند شد.
تبصره ۶
اشخاص مشمول این قانون مکلفند تغییر محل سکونت یا تغییر مالکیت واحد مسکونی خود را حداکثر ظرف ۱۵ روز در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت نمایند. در صورت احراز تخلف در ثبت اطلاعات در سامانه یا عدم مراعات مفاد این تبصره، اشخاص مشمول جریمه‌ای معادل ۲ برابر مالیات بر خانه خالی در سال اول خواهند بود.
تبصره ۷
داده‌های اظهارشده در سامانه ملی املاک و اسکان به معنای مالکیت افراد نخواهد بود و مبنای مالکیت جهت استفاده در دستگاه‌های اجرایی یا محاکم قضایی نمی‌باشد.
تبصره ۸
دستگاه‌های خدمت‌رسان مکلف‌اند ظرف ۳ ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، به منظور ارائه خدمات زیر به متقاضیان، محل سکونت ثبت شده آنها را صرفاً از سامانه املاک و اسکان، استعلام نموده و آن را ملاک ارائه خدمات قرار دهند:
الف) ارزیابی جهت بهره‌مندی از سیاست‌های حمایتی
ب) افتتاح حساب و صدور دسته چک توسط بانکها و مؤسسات اعتباری
ج) تعویض پلاک خودرو توسط نیروی انتظامی جمهوری اسلامی
د) صدور دفترچه بیمه و بیمه‌نامه توسط سازمان تأمین اجتماعی و بیمه مرکزی ایران
هـ) تخصیص خوابگاه دولتی به دانشجویان توسط وزارت علوم، تحقیقات و فناوری
و) تخصیص کد بورسی توسط سازمان بورس و اوراق بهادار
ز) تخصیص سهمیه طرح‌های مدیریت ترافیک و آلودگی هوا توسط شهرداری‌ها
ح) ثبت‌نام مدارس توسط وزارت آموزش و پرورش
ط) ارسال اسناد و مدارکی نظیر گواهینامه، دسته‌چک، اخطاریه، ابلاغیه و… که بنا به ضوابط قانونی میبایست به محل سکونت افراد ارسال شود.
ی) صدور انواع پروانه، گواهی و مجوز توسط شهرداری‌ها
ک) ارائه انواع تسهیلات بانکی مربوط به حوزه مسکن از جمله صندوق پس‌انداز مسکن یکم و یا تسهیلاتی که جهت ارائه آنها املاک مشمول، در رهن بانک قرار می‌گیرد توسط بانک عامل
ل) ارائه انشعاب جدید آب، برق یا گاز طبیعی توسط وزارتخانههای نیرو و نفت.
استعلام از سامانه ملی املاک و اسکان برای دستگاه‌های اجرایی، شرکت‌های دولتی، بانکها و مؤسسات اعتباری رایگان خواهد بود.
تبصره ۹
وزارتخانههای نیرو و نفت مکلف‌اند ۳ ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، حسب اعلام سامانه نسبت به تخصیص یارانه مصرف برق و گاز صرفاً به سکونتگاه اصلی ثبت‌شده در سامانه ملی اقدام نمایند و در خصوص سایر اشخاص یا سکونتگاه غیراصلی، بالاترین پلکان قیمت این حامل‌ها را مبنا قرار دهند. با تغییر محل اقامت فرد مشمول، یارانه‌های مذکور به محل اقامت جدید افراد منتقل میگردد. وزیر نیرو و وزیر نفت مسئول حسن اجرای این تبصره هستند.
تبصره ۱۰
وزارت راه و شهرسازی مکلف است اطلاعات مورد نیاز سازمان امور مالیاتی کشور در خصوص واحدهای مشمول مالیات این ماده را به صورت برخط در اختیار این سازمان قرار دهد. سازمان امور مالیاتی کشور موظف است مطابق فصل هشتم این قانون مالیات متعلقه را به مالک واحد مذکور ابلاغ نماید. مالک واحد خالی مکلف است تا سه ماه پس از ابلاغ، مالیات متعلقه را به نحوی که سازمان امور مالیاتی تعیین می‌کند، پرداخت نماید. تأخیر در پرداخت مالیات، ماهانه مشمول جریمه ۴ درصد مالیات متعلقه خواهد بود. وزیر امور اقتصادی و دارائی مسئول حسن اجرای این تبصره است.
تبصره ۱۱
وزارت راه و شهرسازی مکلف است با همکاری وزارت امور اقتصادی و دارایی و وزارت ارتباطات و فناوری اطلاعات حداکثر یک ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، دستورالعمل نحوه پیشبرد سامانه، ثبت و صحت‌سنجی اطلاعات اظهار شده توسط افراد و شیوه دسترسی سایر دستگاه‌ها به این سامانه را تدوین و ابلاغ نماید. همچنین کلیه دستگاه‌های اجرایی مکلف‌اند با به درخواست وزارت راه و شهرسازی اطلاعات مورد نیاز جهت تکمیل و به روزرسانی را در اختیار سامانه ملی املاک و اسکان کشور قرار دهند. وزیر راه و شهرسازی مسئول حسن اجرای این ماده (جز تبصره‌های ۸، ۹ و ۱۰) است.
