سرمایه گذاری در املاک (استاندارد IAS 40)

سرمایه گذاری در املاک (استاندارد IAS 40)

موضوع: حسابداری در خصوص استاندارد IAS 40 (سرمایه گذاری در املاک)

برگزارکننده فستیوال: استاد محمد قبول

مهمان دومین برنامه فستیوال: جناب آقای دکتر سیدمحمد باقرآبادی، دبیر کل حسابداران خبره ایران

انجمن حمایتگر فستیوال: شرکت نرم افزار حسابداری آنلاین لیام

تاریخ لایو: 17 فروردین 1401 ساعت 21:30

با توجه به توضیحات خانم دکتر حمیدی در لایو شماره 16 در مورد استاندارد IFRS 15 یا همان استاندارد 43 که پیش نویس آن در حال آماده شدن می باشد، دستور کار بعدی کمیته تدوین استانداردها سرمایه گذاری در املاک است. سرمایه گذاری در املاک استاندارد IAS 40 یا همان استاندارد شماره 44 می باشد. استاندارد IAS 40  جزء مجموعه استانداردهای ایران خواهد شد.

چرا به استانداردی راجع به سرمایه گذاری در املاک نیاز داریم؟

در سال  98 استانداردهای حسابداری ما دستخوش یکسری تغییرات شد.

تغییرات استانداردهای حسابداری

  1. تغییر استاندارد شماره 1 که در آن نحوه ارائه صورت های مالی کامل تر و به روز تر شد و به سطح استانداردهای بین المللی رسید. در استاندارد تدوین شده در سال 79 موردی تحت عنوان حداقل اقلام ترازنامه داشتیم. در این استاندارد جدید این مورد به عنوان حداقل اقلام صورت وضعیت مالی است. یکسری آیتم ها به این استاندارد جدید اضافه شده است.
  2. مالیات انتقالی، دارایی ها و دارایی ها و بدهی های مالیات انتقالی اضافه شده که برای آن استاندارد 35 را داشتیم.
  3. اضافه شدن دارایی ها و بدهی های مالی که برای آن نیز استاندارد 36 وجود داشت.
  4. معادل نقد اضافه شد که این موضوع نیز در استاندارد 2 توضیح داده شده است.
  5. در استاندارد شماره 20 سرمایه گذاری هایی که باید به روش ارزش ویژه نگهداری شوند، را داشتیم. این سرمایه گذاری ها بایستی در ترازنامه یا صورت وضعیت مالی بصورت جداگاه نشان داده شوند.
  6. آیتم جدیدی که طبق گفته استاندارد باید تحت عنوان حداقل اقلام صورت وضعیت مالی اگر در شرکت وجود دارد در ترازنامه یا صورت وضعیت مالی افشا شود، سرمایه گذاری در املاک می باشد.
پرسش: در مورد 1 کلمه حداقل به چه معنایی است؟

پاسخ: لغت حداقل یعنی ما کمتر از آن نمی توانیم داشته باشیم. اگر این حداقل در یک شرکت وجود داشته باشد بایستی در صورت وضعیت مالی یا همان ترازنامه آن را نمایش دهیم.

حال مشکل ما در سرمایه گذاری در املاک چیست؟

استاندارد شماره 1 ما را ملزم می کند که اگر در یک شرکت سرمایه گذاری در املاک داریم بایستی در صورت وضعیت مالی یا ترازنامه به صورت جداگانه افشا کنیم. اما از طرف دیگر استانداردی نداریم که در این زمینه صحبت کرده باشد. سوالاتی که درباره سرمایه گذاری در املاک مطرح می شود شامل:

  1. سرمایه گذاری در املاک چیست؟
  2. چطور باید اندازه گیری شود؟
  3. چه مبلغی بایستی ثبت شود؟
  4. پایان دوره مالی چطور بایستی آن را اندازه بگیریم؟

راهکار ارائه شده در استاندارد حسابداری شماره 4 برای این رفع ابهام:

این سوالات مبهم وجود داشت. از طرفی هم در استاندارد حسابداری شماره 4 بندهای 9، 10 و 11 راهکاری ارائه شده است. اگر به موضوعی برخورد کردید که در خصوص آن استانداردی نداشتیم باید از سه گام پیروی کنیم. این سه گام به ما کمک می کند تا بتوانیم روش حسابداری آن موضوع را انتخاب کنیم.

  • گام اول: جستجوی استانداردهای مشابه در این زمینه
  • گام دوم: اینکه ببینیم آیا در مفاهیم نظری گزارشگری با توضیحاتی که در خصوص دارایی ها، بدهی ها، درآمد، هزینه، حقوق صاحبان سهام (پنج عنصر اصلی صورت مالی) ارائه شده، می توانید حسابداری این موضوع را انجام دهید.
  • گام‌ سوم: جستجوی اینکه در دنیا چه کسی چارچوب نظری گزارشگری مالی شبیه شما دارد؟ او چکار می کند شما هم همان کار را انجام دهید.

در گام سوم نمی گوید که که ببینیم در دنیا چه کشوری از چه راهی استفاده می کند. حتما بایستی چارچوب نظری وی با چارچوب نظری شما مشابه باشد. چارچوب نظری شالوده و فندانسیون استانداردها می باشد. پس اگر کشوری دارای چارچوب نظری یکسان با ما باشد قاعدتاً ساختمان استانداردهای او نیز با ما یکی خواهد بود. بنابراین باید جستجو کنیم چه کسی چهارچوبی نزدیک به ما دارد و سپس از رهنمودهای وی استفاده کنیم.

با توجه به توضیحات فوق برای سرمایه گذاری در املاک چه می کنیم؟

سرمایه گذاری در املاک

طبق گامهای فوق اولین استاندارد مشابه برای سرمایه گذاری در املاک که به ذهن ما خطور می کند استاندارد 15 (سرمایه گذاری ها) می باشد. کما اینکه در سال اول بعضی از شرکت ها اشتباها از الزامات همین استاندارد برای حسابداری سرمایه گذاری در املاک استفاده می کردند.

هر چند در استاندارد 15 بند 3 قسمت هـ بیان شده است که سرمایه گذاری در املاک در دامنه این استاندارد نیست و نباید توسط الزامات استاندارد 15 حسابداری آن انجام شود. بنابراین گام اول خود به خود رد می شود.

طبق گام دوم به چارچوب نظری گزارشگری مالی، تعاریف دارایی ها و بدهی ها و در حقیقت عناصر صورتهای مالی رجوع می کنیم. در اینجا نیز موردی را بدست نمی آوریم که برای حسابداری سرمایه گذاری در املاک از آن پیروی کنیم.

بنابراین طبق گام سوم جستجو می کنیم که چه کسی چارچوب نظری شبیه ما دارد. بنیان استانداردهای ما در ایران استانداردهای بین المللی بوده و چارچوب ما نیز ترجمه چارچوب استانداردهای بین المللی می باشد. هرچند نسخه ترجمه شده ما برای چارچوب نظری گزارشگری مالی مربوط به سال 1989 است. استانداردهای بین المللی در سال 2010 و 2018 تغییر کرده و ما تغییرات را فعلا اعمال نکردیم ولی در کل ساختار استانداردهای ما با ساختار استانداردهای بین‌المللی یکسان می باشد.

جمع بندی این قسمت:

طبق توضیحات فوق در بین استانداردهای بین المللی سراغ استاندارد IAS 40 می رویم و از راهکار ارائه شده در آن استفاده می کنیم. با توجه به:

  1. الزام استاندارد شماره 1 در راستای اینکه باید سرمایه گذاری در املاک را در ترازنامه جدا کنیم.
  2. رهنمود استاندارد شماره 34 (بندهای 9، 10 و 11) در خصوص موضوعاتی که استاندارد نداریم.

ملزم به رعایت استاندارد IAS 40 می شویم. الان در محیط فعلی تا زمانی که در خصوص سرمایه گذاری در املاک استانداردی به ایران بیاید، هنگام تهیه صورتهای مالی بایستی استانداردهای ایران را رعایت کرده و در کنار آن نیز IAS 40 را نیز به صورت کامل رعایت کنیم.

تعریف استاندارد IAS 40

برای تعریف سرمایه گذاری در املاک ابتدا بیان می کنیم که سرمایه گذاری در املاک طبق تعریف IAS 40 چیست؟

سرمایه گذاری

تعریف سرمایه گذاری در املاک

املاکی شامل زمین و ساختمان، زمین یا ساختمان، یا قسمتی از یک ساختمان که ما به قصد دریافت اجاره یا افزایش ارزش آتی آن نگهداری می کنیم. یعنی برای استفاده شخصی نگهداری نمی کنیم. هدف ما از نگهداری این املاک فروش در روال عادی عملیات، اجاره دادن آن، یا افزایش قیمت این املاک می باشد.

بهترین مسیر برای تشخیص سرمایه گذاری در املاک چیست؟

بهترین مسیر برای تشخیص سرمایه گذاری در املاک مشاهده عینی می باشد. یعنی لیست املاک شرکت را می گیریم. تک تک آنها را بررسی و وضعیت آنها را مشخص می کنیم.

املاکی که مورد استفاده خود و پرسنل نیست یعنی یا غیر از آن استفاده می کند و به او اجاره داده ایم یا خالی است برای اینکه آن را بفروشیم. همچنین چک می کنیم که این ملک خالی برای فروش عادی عملیات می باشد و شامل مالیات و عوارض در سرمایه گذاری در املاک می شود.

چه املاکی شامل استاندارد IAS 40 می شود؟

سرمایه گذاری در املاک

  1. املاکی که اجاره داده ایم.
  2. املاکی که خالی است.
  3. ملکی که نگهداری می کنیک تا در درازمدت ارزش آن افزایش یابد.
  4. ملکی که استفاده آتی آن مشخص نیست. مثلا نزدیگ پایان دوره مالی ملک را تحصیل کرده اید و هنوز جلسات هیئت مدیره تشکیل نشده که برای آن تعیین تکلیف کنند که می خواهند آن را بسازند، استفاده کنند، بفروشند یا نگه دارند.
  5. املاک در جریان ساخت. یعنی ملکی که در جریان ساخت داریم ولی هدفمان این است که بعد از تکمیل ساخت یا آن را اجاره بدهیم یا نگه داریم که ارزش آن بالا برو و سپس بفروشیم.

موارد شبیه این سرمایه گذاری که مشمول این استاندارد نمی شود:

خریداری ملکی که می خواهیم در روال عادی عملیات آن را بفروشیم. منظور از روال عادی عملیات یعنی کسب و کار شما خرید و فروش ملک است. این مورد سرمایه گذاری در املاک نیست بلکه موجودی کالای شما بوده و مشمول استاندارد 8 می شود.

خریداری ملکی که می خواهید خودتان استفاده کنید.یعنی بعدا می خواهید به یک دفتر املاک، دفتر مرکزی، سوله یا هر چیزی تبدیل کنید. این مورد دارایی ثابت شما محسوب شده و مشمول استاندارد 11 می شود. این موضوع در دامنه استاندارد IAS 40 نمی باشد.

ملکی که به پرسنل اجاره داده ایم. فارغ از اینکه این رقم قرارداد اجاره مشابه قیمت بازار است یا کمتر از قیمت بازار. این ملک به عنوان دارایی ثابت محسوب می شود.

ملکی که با اجاره در حقیقت تامین مالی به یک نفر اجاره داده اید. یعنی اجاره سرمایه ای. ملکی که شروع استاندارد 21 را دارد اجاره به شرط تملیک یا در حقیقت آن 5 شرطی که استاندارد 21 مطرح می کند. این املاک در دامنه استاندارد IAS 40 نبوده و جزء دامنه استاندارد 21 می باشند.

انواع دارایی ها:

سه نوع دارایی داریم که بسیار شبیه هم هستند.

  1. دارایی ثابت مشهود
  2. سرمایه گذاری در املاک
  3. داراییهای غیر جاری نگهداری شده برای فروش

در مورد این دارایی ها استاندارد 11 و 31 ما و IAS 40 بسیار شبیه هم هستند. برای طبقه بندی این دارایی ها باید مرز تفاوت بین آنها را خوب متوجه شویم.

دارایی ثابت مشهود:

نقطه حساس دارایی در این است که ملاک آن استفاده خود مالک می باشد. پس اگر ملک را خودمان استفاده می کنیم این دارایی ثابت است.

معمولا بین سرمایه گذاری در املاک و دارایی های غیر جاری نگهداری شده برای فروش گاهی اشتباه می شود.

دو حالت در بحث سرمایه گذاری در املاک داریم: 1- به قصد اجاره 2- نگهداری به قصد افزایش قیمت.

از طرفی در استاندارد 31 منظور از دارایی های غیرجاری نگهداری شده برای فروش دارایی‌ های غیرجاری است که قصدمان فروش آنهاست.

یک مرز باریک بین اینها وجود دارد: منظور از دارایی در استاندارد 31 تنها املاک نیست و تمام دارایی های غیرجاری را شامل می شود.

در استاندارد 31 برای طبقه بندی یک دارایی به عنوان دارایی غیرجاری نگهداری شده برای فروش 6 شرط مطرح شده است. البته در استاندارد شرط الف و ب می باشد که خود شرط ب هم شامل 5 شرط است که در مجموع 6 شرط می شود.

تفاوت بین استاندارد 31 و استاندارد سرمایه گذاری در املاک:

نکته مهم فروش فوری در استاندارد 31 می باشد. یعنی شما می خواهید ظرف مدت کمتر از یکسال این دارایی را بفروشید. اقدامات لازم را انجام می دهیم، تعهد داریم و برای فروش فوری دارایی آماده هستیم. اما در سرمایه گذاری در املاک الزام فروش فوری نیست. ملکی را خریدیم و نیت ما افزایش قیمت آن می باشد. فعلا در لحظه قصد فروش آن را نداریم. ممکن است در آینده آن را بفروشیم ولی الان برنامه ریزی برای فروش این دارایی نداریم. اصلا شاید برای فروش فوی مهیا نباشد و لازم باشد آن را آماده کنیم.

نکته خیلی مهم:

این نوع دارایی ها اول در طبقه سرمایه گذاری در املاک قرار می گیرند. یعنی جزء آن دسته از دارایی هایی که قصد داریم در آینده بفروشیم. هر زمان تصمیم به فروش گرفتیم صورت مالی تهیه می کنیم. سپس به مصوبات هیئت مدیره، به نامه نگاری ها و مکاتبات اداری رجوع می کنیم. اگر مصوبه هیئت مدیره برای آن دارایی وجود داشته باشد مبنی بر اینکه شما باید این دارایی رو به موقع بفروشید و یا آماده برای فروش کنید، یا شرکت الزامات لازم رو انجام داده، در سایت خود اطلاعیه منتشر یا یک مزایده برگزار کرده باشد، اینها جزء اقداماتی است که در استاندارد 31 بیان شده است.

بنابراین ابتدا دارایی ها به طبقه سرمایه گذاری در املاک و سپس به طبقه دارایی غیرجاری نگهداری شده برای فروش منتقل و در نهایت به فروش می رسند.

یعنی اصولا وقتی جدول دارایی های مربوط به سرمایه گذاری املاک را طراحی می کنیم یک قسمت از خروحی آن انتقال به دارایی های غیر جاری نگهداری شده برای فروش می باشد. یعنی آن را نگهداری کرده ایم و الان برای فروش آن برنامه و پلن داریم.

تفکیک زمین و ساختمان طبق استانداردهای مختلف:

  1. نگهداری ساختمان و زمین برای استفاده شخصی: دارایی ثابت مشهود و مشمول استاندارد 11
  2. اگر بخواهیم زمین و ساختمان را در روال عادی عملیات بفروشیم می شود: موجودی کالا و مشمول استاندارد 8
  3. اگر قصد داریم در یک دوره زمانی کوتاه (مثلا ظرف یکسال آینده) آن را به فروش برسانیم و برای فروش آن پلن و برنامه داریم می شود: دارایی غیرجاری نگهداری شده برای فروش و مشمول استاندارد 31
  4. اجاره زمین و ساختمان به شکل اجاره سرمایه ای: اجاره سرمایه ای و مشمول استاندارد 21
  5. اگر زمین و ساختمان را اجاره عملیاتی بدهیم یا نگهداری کنیم که در آینده با قیمت بالاتر بفروشیم می شود: سرمایه گذاری در املاک که در ایران فعلا برای آن استاندارد نداریم. تا زمانی که استاندارد برای این مورد در ایران بیاید طبق رهنمود بند 9، 10 و 11 استاندارد 34 از الزامات IAS 40 برای آن استفاده می کنیم.

بحث اندازه گیری سرمایه گذاری در املاک

برای بحث اندازه گیری سرمایه گذاری در املاک نیز طبعا باید IAS 40 رجوع کنیم.

اندازه گیری در دو نقطه زمانی:

1- در نقطه تحصیل که پایان دوره مالی و تجدید اندازه گیری یعنی هنگامی که صورت مالی را تهیه می‌کنیم.

در نقطه تحصیل:

یعنی همان اول کار سرمایه گذاری در املاک مثل سایر دارایی ها به بهای تمام شده اندازه گیری می شود.

بهای تمام شده طبق IAS 40 در نقطه تحصیل اولیه:

عبارت از قیمت خرید و صرفاً هزینه های مستقیم. یعنی مثل دارایی های ثابت که ما در استاندارد 11 می گوییم شامل قیمت خرید و هزینه های مستقیم و غیر مستقیم مربوط به رساندن دارایی به شرایط آماده بهره برداری نیست. فقط هزینه های خرید و هزینه های مستقیم را شامل می شود.

2- در پایان دوره مالی که می خواهیم صورت مالی تهیه کنیم. در پایان هر دوره ی مالی با ارزش منصفانه اندازه گیری می کنیم. سپس تفاوت این ارزش منصفانه را با دوره ی قبل به حساب سود و زیان دوره می زنیم. در این بین استثنائاتی نیز وجود دارد. مثلا در انگلستان SSAP شماره 19 می گوید چون ملک دارای نرخ تورم بالایی است می توانید این تفاوت ارزش منصفانه را به حساب مازاد تجدید ارزیابی بزنید. یعنی مانند روش تجدید ارزیابی با آن رفتار می کند. امروزه IAS 40 می گوید بایستی از روش ارزش منصفانه استفاده کنیم و تفاوت رقم دو سال قبل را نیز به حساب سود و زیان دوره منتقل کنیم.

نکته مهم:

نکته اینجاست که دارایی به ارزش منصفانه محاسبه می شود. منتهی چارچوب نظری گزارشگری ما همچنان روی قابلیت اتکا تاکید دارد. دارایی های ثابت یعنی املاکی که در طبقه سرمایه گذاری قرار گرفتند به بهای تمام شده و سود و زیان انباشته محاسبه می شوند.

بهای تمام شده را می نویسیم سپس از آن استهلاک می گیریم و کاهش ارزش را از آن کسر می کنیم. امروزه شرکت ها در صورت های مالی که منتشر می کنند سرمایه گذاری در املاک را از همین روش بهای تمام شده محاسبه می کنند. مانند نحوه محاسبه استاندارد 11 یعنی بهای تمام شده ای که استهلاک و کاهش ارزش از آن کم می شود.

پرسش اصلی:

پرسش اصلی این لایو نقطع مغفول در صورت مالی شرکت هاست. همانطور که بیان شد شرکت های ایرانی عمدتا از روش بهای تمام شده استفاده می کنند. البته کار درستی انجام می دهند و استاندارد این دو گزینه را در اختیار شرکت ها قرار داده است: یا ارزش منصفانه یا بهای تمام شده. شرکتها طبعا از این امکان استفاده کرده و به سمت روش بهای تمام شده می روند.

اما یک نکته اساسی در این میان پنهان می ماند:

1- بسیاری از صورت های مالی را می بینیم که سرمایه گذاری در املاک را در ترازنامه جدا می کنند. سپس در یادداشت دو خط راجع به آن توضیح می دهند و هیچ افشای دیگری صورت نمی گیرد.

2- حال بعضی از دوستان سرمایه گذاری در املاک را تنها به شکل جدول ارائه میدهند و بس.

طبق تاکید IAS 40 اگر از روش بهای تمام شده استفاده می کنید بایستی چند مورد را افشا کنید مانند روش استهلاک، نرخ استهلاک (عمر مفید). معمولا در اهم رویه های صورت های مالی که برای دارایی های ثابت استهلاک را مشخص می کنیم این موارد افشا می شود. در اینجا نیز همان کار را انجام می دهیم. چون اصولا و متاسفانه در ایران برای استهلاک صرفا آیین نامه اجرایی ماده 149 را اجرا می کنیم. یعنی کاری به براورد و …. نداریم. بنابراین همان نرخ استهلاک و روش استهلاکی که در خلاصه اهم رویه ها داریم افشا می کنیم در خصوص سرمایه گذاری در املاک نیز بکار می بریم.

3 و 4: مبلغ ناخالص دفتری سرمایه گذاری در املاک و استهلاک انباشته آن را ابتدای دوره، پایان دوره و در میان دوره هم باید افشا کنید. حال شرکتی که سرمایه گذاری در املاکی که به روش بهای تمام شده محاسبه کرده است مانند جدول ارائه می کند مانند جدول دارایی ثابت، در واقع یک جدول برای بهای تمام شده اش می سازد. در این جدول اول دوره، اضافات، کاهش، تعدیلات، پایان دوره، و بعد برای استهلاک انباشته نیز به همین صورت عمل می کند در واقع به نوعی این صورت تطبیق را افشا می کند. پس این 4 جزء افشایی که استاندارد خواسته است انجام می دهیم.

نقطه مغفول لایو:

نقطه مغفول لایو که عمدتا رعایت نمی شود. استاندارد IAS 40 مسئله ای برای استفاده روش بهای تمام شده ندارد ولی می گوید ارزش منصفانه را افشا کن.

یعنی به شما اجازه میدهد که به روش ارزش منصفانه اندازه گیری نکنی اما باید آن را افشا کنی.

یکی از جاهایی که می گوید ارزش منصفانه رو افشا کنید، همینجاست. استاندارد IAS 40 برای زمانی که از روش بهای تمام شده اسفاده می کنید. پس ما در ایران استاندارد آن را داریم. ممکن است یک عده بگویند ما اگر ارزش منصفانه را داشتیم چرا از روش بهای تمام شده استفاده کردیم؟ استاندارد IAS 40 می گوید: فرض کنید نمی توانیم ارزش منصفانه را محاسبه کنیم، روش بهای تمام شده را استفاده کرده ایم، نمی توانیم ارزش منصفانه را افشا کنیم، لااقل سه چیز دیگر را افشا کنید:

  1. شرحی راجع به سرمایه گذاری در املاک خود بنویس که چیست؟ کجا واقع شده؟ چند طبقه؟ و ….
  2. توضیح دهید که چرا نمی توانید ارزش منصفانه را محاسبه کنید. این مشکل را افشا کنید.
  3. ارزش منصفانه را نمی توانی دقیق بدست بیاوری و افشا کنی. دامنه آن را که میتوانی محاسبه و حدودی بیان کنید. مثلا ارزش منصفانه این ساختمان بین 7 تا 10 میلیارد می باشد. البته این مورد در موارد نادر هست. چون زمین و ساختمان چیزهایی نیستند که شما نتوانید ارزش منصفانه آن را حساب کنید. معمولا زمین و ساختمان بازار در دسترس دارند و به راحتی می شود استاندارد 42 را در مورد آنها اجرا کرد. در چارچوب استاندارد 42، تعریف دارایی یا بدهی، تعریف بازار اولیه و ثانویه و استفاده از روش های اندازه گیری ارزش منصفانه آنها را بدست آوریم.

بسیاری از شرکت ها این مورد را افشا نمی کنند. یعنی سرمایه گذاری در املاک را در ترازنامه جدا ثبت می کنند، روش بهای تمام شده را می روند، برای دارایی ثابت نرخ استهلاک در نظر گرفته و اگر کاهش ارزش داشته باشد آن را در نظر می گیرند. بعضی شرکت ها نیز که بهتر عمل می کنند سرمایه گذاری در املاک را در قالب یک جدول ارائه می کنند که آن صورت وضعیت اول دوره، پایان دوره، بهای تمام شده و استهلاک انباشته هم در آن باشد، ولی ارزش منصفانه افشا نمی شود.

این افشا الزام استاندارد می باشد. همانطور که می دانید اگر در استاندارد موضوعی در خصوص اندازه گیری و افشا وجود داشته باشد و شما رعایت نکرده باشید در حقیقت استاندارد را تحریف می کنید. در چنین شرایطی حسابرس حسب اهمیت باید تعدیل گزارش خودش را مدنظر داشته باشد. گزارش های حسابرسی معمولا از این بابت تعدیل نمی شوند. با اینکه ارزش ساختمان و زمین شرکت ها معمولا با اهمیت است. خصوصا با تورم این چند ساله قطعا ارزش منصفانه این زمین و ساختمان ها با آن بهای تمام شده یک عدد معناداری می شود و بی اهمیت نیست. این همان نکته مغفول این لایو می باشد.

نکات خاص و مهم

1- فرض کنید ساختمانی شبیه هتل داریم که اجاره می دهیم. همراه با اجاره ساختمان یکسری خدمات نیز ارائه می دهید. از جمله صبحانه، ناهار، نظافت هتلف شارژ لوازم بهداشتی، ضدعفونی، استخر، بسیاری امکانات دیگر، یا تنها یک اتاق را به شما اجاره و فقط خدمات نگهبانی ارائه میدهد. این دیگر سرمایه گذاری در املاک نیست بلکه دارایی ثابت محسوب می شود. یعنی در یک هتل 4 یا 5 ستاره که خدمات با اهمیتی را به مشتریان ارائه می کند این هتل جزء دارایی ثابت محسوب می شود. اما اگر کم اهمیت باشد جزء سرمایه گذاری در املاک طبقه بندی می شود.

2- زمانی که شما ساختمانی دارید و بخشی از آن را اجاره می دهید و بخشی را خودتان استفاده می کنید. مثلا یک ساختمانی 50 واحدی که 30 واحد آن برای استفاده شخصی و 20 واحد آن اجاره می باشد. در این صورت استاندارد بیان می کند که اگر این قسمتها به شکل مجزا قابل فروش باشند باید آنها را تفکیک کنید. آن بخشی که اجاره داده اید در طبقه سرمایه گذاری در املاک طبقه بندی می شود و آن بخشی که برای استفاده شخصی است در طبقه دارایی ثابت قرار می گیرد.

بنابراین اگر بتوانیم این قسمتها را براساس متراژ، تعداد، …. با یک نسبت تسهیمی از هم تفکیک کنیم، آن قسمتی که قابل تفکیک باشد در طبقه سرمایه گذاری در املاک و قسمتی که قابل تفکیک نباشد در طبقه دارایی ثابت قرار می گیرد.

3- اما ممکن است دارایی داشته باشیم که بخشی از آن را اجاره داده ایم و این بخشها بصورت مجزا قابل فروش نیستند. به عنوان مثال سوله ای که آن را با دیوار کاذب به چند بخش تقسیم کرده ایم و هر بخش را به یک شرکت برای انبار اجاره داده ایم. در این مورد استاندارد بیان می کند که اگر نتوانیم این بخش ها را از هم جدا کنیم بررسی می کنیم که سهم کدام بخش سنگین تر است. اگر سهم بخشی که خودمان مالک آن هستیم سنگین تر باشد می شود دارایی ثابت. اگر سهم قسمتی که اجاره داده ایم سنگین تر باشد می شود سرمایه گذاری در املاک.

پرسش و پاسخ:

پرسش: شرکت های گروهی در فرآیند تلفیق املاکی را به یکدیگر اجاره می دهند مثلا اصلی به فرعی، فرعی به اصلی، فرعی به فرعی، ….. در این صورت چه باید کرد؟ این ملکی که اعضای گروه به یکدیگر اجاره داده اند آیا سرمایه گذاری در املاک محسوب می شود یا خیر؟

پاسخ: در صورت مالی جداگانه شرکتی که ملک خود را اجاره داده است، این ملک در طبقه سرمایه گذاری در املاک قرار می گیرد. به عنوان مثال فرض کنید دو شرکت A و B به عنوان یک گروه با یکدیگر تلفیق شده اند. شرکت A ملک خود را به شرکت B اجاره می دهد. حال شرکت A در صورت مالی خودش بایستی این ملک را در طبقه سرمایه گذاری در املاک قرار دهد. اما هنگام تهیه صورت مالی تلفیقی (صورت مالی مربوط به شرکت A و B) این دو شرکت به عنوان یک واحد تجاری و یک شخصیت هستند و تلفیق در این حالت بی معناست. در صورت مالی تلفیقی این ساختمان در طبقه دارایی ثابت قرار می گیرد.

در صورتهای مالی تلفیقی اگر شرکتهای فرعی سرمایه گذاری در املاکی داشته باشد که ناشی از اجاره ملک به هم گروهی خودش باشد. هنگام تهیه تلفیق بایستی طبق ثبتهای طبقه بندی و ثبتهای تعدیلات تلفیق این سرمایه گذاری را در املاک را به جدول دارایی ثابت منتقل کنیم.

ارسال نظر

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

14 + 16 =

مقالات مرتبط:

مفاصا حساب

مفاصا حساب

مفاصا حساب چیست؟ با تسویه و پرداخت بدهی شرکت با هر سازمانی (مثل سازمان امور مالیاتی، شهرداری، تامین اجتماعی و..)، آن شرکت یک برگ تسویه دریافت می کند که در آن نوشته شده این ...

استاندارد 37 راجع به افشاهای ریسک­ ها در صورت­های مالی

استاندارد 37 راجع به افشاهای ریسک­ ها در صورت­های مالی

موضوع: استاندارد 37 راجع به افشاهای ریسک­ها در صورت­های مالی برگزارکننده فستیوال: استاد محمد قبول مهمان ششمین برنامه فستیوال: جناب آقای دکتر کاظم وادی زاده، عضو شورای عالی جامعه حسابداران رسمی و عضو شورای عالی ...

ابلاغ الکترونیکی مالیاتی

ابلاغ الکترونیکی مالیاتی

موضوع: ابلاغ الکترونیکی مالیاتی برگزارکننده فستیوال: استاد محمد قبول مهمان پنجمین برنامه فستیوال: جناب آقای دکتر غفارزاده انجمن حمایتگر فستیوال: شرکت نرم افزار حسابداری آنلاین لیام تاریخ لایو: 19 فروردین 1401 ساعت 21:30 در این ...